Главная > Speediance >

Последнее обновление: Январь 5, 2026

Налог на прирост капитала на Кипре – обновление 2026 года (ключевые изменения) 

Продаёте недвижимость на Кипре в 2026 году? Налог на прирост капитала (CGT) — один из ключевых вопросов, которые необходимо уяснить перед подписанием любого договора или оформлением сделки в Земельном кадастре. В этом руководстве простыми словами объясняется, как работает CGT, как рассчитывается ваша прибыль и какие вычеты и льготы могут уменьшить ваши налоговые расходы.

1. Что такое налог на прирост капитала на Кипре?

CGT — это налог, взимаемый с прибыли (прибыли) от продажи недвижимого имущества, находящегося на Кипре (например, домов, квартир, земельных участков, полей и т. д.).

Ставка налога:
В настоящее время налог на прирост капитала взимается по ставке 20% от налогооблагаемого прироста.

2. Как рассчитывается прибыль (прибыль)?

Отправной точкой является расчет чистой прибыли от продажи.

Определить цену продажи
Цена, указанная в договоре купли-продажи/передачи.

Определить первоначальную цену покупки
Сумма, уплаченная вами при первоначальном приобретении недвижимости.

Скорректируйте цену покупки с учетом инфляции
Первоначальная цена покупки индексируется с использованием официальных ставок инфляции (индексации), публикуемых Налоговым департаментом Кипра.

Прибыль (до вычетов)
Прибыль = Цена продажи – Индексированная цена покупки

Уменьшить прибыль с помощью допустимых вычетов (см. ниже)
После вычета допустимых расходов получается налогооблагаемая прибыль, к которой применяется налог на прирост капитала в размере 20%.

 Совет по поиску сертификата:
Вы можете подтвердить первоначальную цену покупки и точную сумму уплаченных вами сборов за передачу права собственности, запросив в Земельном реестре справку о проверке.
В этом документе показано:

• История права собственности
• Первоначальная цена приобретения
• Плата за перевод, уплачиваемая при регистрации

3. Допустимые вычеты, уменьшающие ваш налогооблагаемый доход

Вы можете уменьшить налогооблагаемую прибыль, вычтя определённые документально подтверждённые расходы. Они должны быть надлежащим образом подтверждены счетами и квитанциями.

а) Юридические сборы

Юридические издержки, уплаченные в связи с продажей имущества.

б) Плата за перевод

Сборы за передачу права собственности на землю уплачиваются при первой регистрации недвижимости на ваше имя.

в) Расходы на улучшение недвижимого имущества

Существенные улучшения объекта недвижимости, такие как:

• Капитальный ремонт
• Расширения
• Строительство бассейна
• Другие структурные улучшения, увеличивающие стоимость недвижимости

Плановое техническое обслуживание или мелкий ремонт, как правило, не считаются улучшениями.

Важно: все расходы на улучшения должны быть подтверждены оригиналами счетов-фактур и квитанций.

г) Комиссии агента по недвижимости

Комиссия, выплачиваемая лицензированным агентам по недвижимости на Кипре, подлежит вычету при условии:

• Это относится к конкретной продаже
• Есть надлежащий счет-фактура

Правильное документирование этих расходов может существенно снизить налогооблагаемую прибыль и, следовательно, налог на прирост капитала (CGT), подлежащий уплате.

 

4. Основные льготы по налогу на прирост капитала для продавцов на Кипре (обновлено в 2026 г.)

Кипрское законодательство предусматривает ряд льгот, которые в некоторых случаях могут снизить или даже полностью отменить налог на прирост капитала (CGT). Большинство из них являются пожизненными, то есть их можно использовать только в пределах определённых лимитов для каждого человека в течение его жизни.

а) Общее пожизненное освобождение от налогов – до и после (изменения 2026 года)

• До 2026 года:
  При продаже любой недвижимости, расположенной на Кипре, предоставляется пожизненное освобождение от налога в размере 17 086 евро.
• Начиная с 2026 года:
  Общий размер пожизненного налогового вычета увеличен до 30 000 евро на человека.

Это означает, что теперь физическое лицо может получить прирост капитала в размере до 30 000 евро в течение своей жизни от продажи недвижимого имущества на Кипре без уплаты налога на прирост капитала, вместо прежнего порога в 17 086 евро.

б) Льгота для частных жилых помещений – до и после (изменения 2026 года)

• До 2026 года:
  Применялись льготы по налогу на прирост капитала в размере до 85 430 евро при условии, что недвижимость использовалась продавцом в качестве основного частного места жительства в течение как минимум пяти (5) лет.
• Начиная с 2026 года:
  Размер необлагаемого налогом дохода от продажи частного жилья значительно увеличен и составляет 150 000 евро, при этом сохраняется требование о пятилетнем сроке проживания.

Вы можете претендовать на освобождение от налога на прирост капитала в размере до 150 000 евро, если:

• Недвижимость является вашей частной резиденцией; и
• Вы прожили в нем, как в основном доме, не менее 5 лет.

Обычно требуемые доказательства:

• Счета Управления по электроснабжению (EAC)
  Демонстрация постоянного использования с момента приобретения вами недвижимости и по сегодняшний день.
• Выписки из кипрского банка
  Подтверждение вашего присутствия и расходов на проживание на Кипре за последние 5 лет.

Налоговое управление может также запросить другие подтверждающие документы, подтверждающие, что недвижимость действительно использовалась в качестве вашего основного места жительства.

 

в) Передача между близкими родственниками

Некоторые переводы между близкими членами семьи освобождены от налога на прирост капитала, например:

• Между супругами
• Между родителями и детьми

г) Пожертвования государству, местным органам власти или благотворительным организациям

e) Исключение особого периода (приобретения 2015–2016 гг.)

Недвижимость, приобретенная в период с 16 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года, полностью освобождена от налога на прирост капитала при отчуждении.
Эта мера была введена для стимулирования приобретения недвижимости в тот период.

f) Освобождение от налога на сельскохозяйственные земли – обновлено в 2026 году

• До 2026 года:
  Пожизненное освобождение от уплаты налогов в размере 25 629 евро при продаже сельскохозяйственных земель при соблюдении определенных условий.
• Начиная с 2026 года:
  Пожизненное освобождение от налогов в размере 50 000 евро при соблюдении тех же условий.

5. Практические шаги по минимизации налога на прирост капитала юридическими средствами

Чтобы защитить свою позицию и оптимизировать налоговые результаты:

Сохраняйте все оригиналы документов.

• Оригинальный договор купли-продажи
• Квитанции о комиссии за перевод
• Счета подрядчика за улучшения
• Счета-фактуры на комиссию агента по недвижимости

Планируйте заранее, прежде чем продавать

• Проверьте, соответствует ли недвижимость критериям вашего основного места жительства.
• Проверьте, использовали ли вы уже какие-либо из своих пожизненных льгот.

Запросить сертификат поиска в земельном кадастре

• Для подтверждения сведений о вашем приобретении, комиссий за перевод и другой соответствующей информации.

Обратитесь за профессиональной консультацией как можно скорее

• Перед подписанием договора купли-продажи или его оформлением в Земельном кадастре обратитесь за специализированной юридической и налоговой консультацией, чтобы структурировать сделку наиболее эффективным с точки зрения налогообложения способом.

6. Почему важна юридическая поддержка

Расчеты CGT могут быть сложными, особенно когда:

• За эти годы было сделано множество улучшений.
• Вы владеете более чем одной недвижимостью
• Вы уже использовали часть своих пожизненных льгот
• Имущество было получено в дар или по наследству

Юрист, имеющий опыт работы в сфере кипрского имущественного права, может:

• Просмотрите полную историю владения и использования
• Определить все допустимые вычеты и освобождения
• Свяжитесь со своим бухгалтером (если применимо) и налоговым департаментом.
• Поможем вам избежать ошибок, которые могут привести к переплате налогов или задержкам

7. Нужна помощь с налогом на прирост капитала на Кипре?

Если вы планируете продать недвижимость на Кипре в 2026 году, настоятельно рекомендуется получить профессиональную консультацию, прежде чем принимать решение о продаже.

Компания Andreas Demetriades & Co LLC консультирует как местных, так и международных клиентов по следующим вопросам:

• Расчет налога на прирост капитала (CGT)
• Использование освобождений и вычетов
• Процедуры регистрации земель и передачи права собственности

Свяжитесь с Andreas Demetriades & Co LLC

Чтобы получить индивидуальную консультацию по вопросам CGT и продажи недвижимости на Кипре, свяжитесь с нашей командой, и мы с радостью проведем вас по каждому этапу процесса.

Свяжитесь с нашими юристами, используя форму ниже!